文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首(shǒu)付款后从银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保障的(de)，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的(de)信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临(lín)住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国(guó)内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过(guò)房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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